所謂傳奇，就是即便你沒有見過，也多少聽過關(guān)于它們的傳說。

上海曾經(jīng)的傳奇是外灘，如今的傳奇是陸家嘴，未來的傳奇，也許就是張江科學(xué)城。

尖端產(chǎn)業(yè)、中國硅谷、程序員的圣地，只聽到這些名號，你會懷疑這里的每一幀畫面是不是都是用代碼敲出來的真實世界。

不管你之前對上海張江保有怎樣的期待，看完這期板塊探秘之后，你心里的想法也許會得到驗證或者幻想破滅，因為我一直以來的視角就是，拋開一切的神話，這些板塊作為城市的一部分究竟適不適合生活。

這期板塊探秘，浦東金色中環(huán)線上房價最貴的張江，走起。

1992年張江還是一大片無人問津的荒地——

但30年后，這里已經(jīng)成為上海最大的高科技園區(qū)——

如今的上海版圖中，張江位于浦東中環(huán)和外環(huán)之間，北邊有金橋和碧云國際社區(qū)，南邊是包含不同層次居住社區(qū)的御橋和周康，西臨北蔡和花木——

其中花木也是成熟已久的城市副中心，東邊是潛力股唐鎮(zhèn)，總之單從地理位置上來看張江無疑是大浦東的絕對核心。不過由于張江實在是太大，我們還是選擇這片比較核心的區(qū)域去分析它的城市界面——

從平面規(guī)劃上來分析，哪怕你沒有學(xué)過城市規(guī)劃，你也能看出張江這個板塊在功能規(guī)劃上是走凌亂風(fēng)格的。它并不像金橋那樣涇渭分明，而是將產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)混雜在了一起，其中產(chǎn)業(yè)占據(jù)了絕大部分，居住區(qū)倒更像是一個小跟班。 對這里的規(guī)劃格局有了基礎(chǔ)概念后，我們再親眼看看張江長什么樣——

這次行程的起點我們會從13號線的終點站張江站開始，體驗下在張江生活到底會是一種什么樣的滋味。 首先第一眼可能就會讓你夢想幻滅——

作為中國硅谷，從地鐵站出來張江帶給我們的卻是一種典型城鄉(xiāng)結(jié)合部的畫風(fēng)。 房子普遍比較低矮，沒有什么夸張的建筑，也沒什么璀璨的霓虹——

道路上時不時會有水泥攪拌車經(jīng)過——

當(dāng)然這種城市界面其實也沒什么好意外的，因為在中環(huán)以外不少板塊都是這種畫面。 但讓我意外的是這里的環(huán)境，路邊都是丟棄的塑料袋和垃圾——

到處都是修路帶來的不便——

人行道上還安置了高壓線塔，周邊也沒有做任何防護，真的讓我感覺穿越回了上期的御橋。

說實話，好歹張江也算是上海的一張名片，這樣的城市界面和生活環(huán)境確實有點說不過去。但就是在這樣的環(huán)境下還有一個人氣很高的小區(qū)——川楊新苑，小區(qū)本身是屬于動遷房，房齡大多都有10-13年，目前掛牌價在4.7-5萬/平左右。

如果你在張江上班，在這里租一套房子距離就比較近，但房租也很貴要五六千，說實話這個房租性價比并不算高，因為這個小區(qū)附近目前除了一個地鐵站能讓出行比較方便，也就沒有什么像樣的配套了。

離開這里沿著張江路向北走，你會發(fā)現(xiàn)環(huán)境顯然有了改觀，沒有了之前骯臟不堪的路面，綠植多了起來，有了公園也可以方便大家散步溜娃、互相閑聊。

但公園也逃脫不了高壓線的影響，多少還是有點壓抑。 而且這里的小區(qū)還是以動遷房為主，如果你打算在這里買房，那么動遷小區(qū)被很多人吐槽的物業(yè)和房屋品質(zhì)，都是需要你好好挑選的。總之看完這些我就在想，能有多少人愿意買在這里？不過有意思的是，就是這類動遷房反倒撐起了張江二手房成交的門面。從2019年至今，豐新村、玉蘭香苑和川楊新苑幾乎霸占了成交前10的榜單。

成交火熱的原因也很簡單，價格便宜，在張江上班也很方便，但代價是要接受比較普通的居住環(huán)境。 當(dāng)然張江也有比較好的一些小區(qū)，繼續(xù)往張江中心區(qū)域走，城市界面不再臟亂差看起來更加舒服，小區(qū)的品質(zhì)也肉眼可見地變好，同時房價也變得讓人有點難以接受。

比如這里已經(jīng)出現(xiàn)兩個單價達到10萬+的項目——張江湯臣豪園、匯智湖畔家園，這個價格甚至已經(jīng)比肩內(nèi)環(huán)內(nèi)的濱江住宅了。

當(dāng)然不可否認是，這里的生活資源算是目前張江板塊內(nèi)最豐富的 比如這里有地鐵2號線經(jīng)過，解決了通勤問題，還有張江目前最大的商業(yè)配套長泰廣場，它集美食、服裝 游樂于一體。

半露天的設(shè)計模式也讓這里逛起來沒有普通商場那么枯燥，各種開放的場所成了人們愿意聚集玩耍的原因。

當(dāng)然缺點是，地下一層特別容易迷路... 不過一直以來長泰廣場的人氣都還是不錯的，如果將它看成張江的一個商業(yè)核心我想也不過分。 但可惜的是，除了長泰廣場以外，在張江真的再也找不出第二家有這種氛圍的商業(yè)了。

綠地繽紛廣場目前的招商和運營還不是很成熟。

其他也都是一些形式單一、了勝于無的小型社區(qū)商業(yè)。

此外長泰廣場雖然位置在板塊中心位置，但旁邊都是產(chǎn)業(yè)園，覆蓋到的生活小區(qū)卻非常局限，步行一公里范圍內(nèi)只有張江湯臣豪園二三期和匯智湖畔家園，住在其它地方要到這來還是比較費勁的。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主還有一個問題就是這里的生活氛圍特別弱。

以兩個10萬加的小區(qū)為例子，雖然樓盤品相和社區(qū)內(nèi)部還算是可以，但小區(qū)周圍都是醫(yī)藥研究基地、軟件園區(qū)、半導(dǎo)體制造公司等等。

不可否認這些國家級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是提供了很多高薪的崗位，創(chuàng)造了很高的GDP，但除了這些之外，它們對日常生活并沒什么加分。

并且這一種現(xiàn)象不單單只是存在于這兩個小區(qū)，整個張江都是如此，基本上每走完一兩個居住區(qū)，緊接著而來的就是一大片的產(chǎn)業(yè)園。 而且不管是集電港還是軟件芯片區(qū)，好像每個地方的樣子都是差不多的，建筑是四四方方的，城市界面一直是讓人乏味的冷色調(diào)。

想在張江找到所謂的生活氛圍，目前來看是一種奢望。 總之張江作為上海的一張城市名片，卻打造出一個完全與上海氣質(zhì)不那么相符的地方，這里沒有華燈璀璨、火樹銀花，更沒有上海的小資，只有乏善可陳。

看到這里你內(nèi)心肯定會有疑問，既然張江顯得如此普通。為什么它的房價還能夠這么高？我想原因大致有兩個，首先是供需相當(dāng)不平衡。張江現(xiàn)在已經(jīng)有38萬就業(yè)人口，之后預(yù)估就業(yè)人口將達到70萬人，再加上本地原有的土著，人口規(guī)模已經(jīng)非常龐大。

同時這里工作的人員向來不缺乏高收入者，換句話說他們擁有強大的購買力，張江的各種人才公寓對于他們來說顯然不會是目標(biāo)，但這兩年張江推出的新房真的少之又少。

印象最深就是萬科翡翠公園和張江三湘海尚，兩個項目都是僧多粥少，面對相當(dāng)有限的新房房源，購買力被迫流入二手房市場，二手房價也就水漲船高。

不僅如此，張江的購房需求還在繼續(xù)外溢，甚至開始直接拉動周邊金橋、唐鎮(zhèn)、孫橋的房價。 除了供需不平衡，學(xué)區(qū)是另一個支撐房價的因素，兩種因素疊加可以讓它一直維持房價增長。

以萬科翡翠公園為例子，它位于張江南部一塊全新的居住組團，位置眼看就要出中環(huán)線了——

而且目前配套還沒有完全成熟，但它的房價每年都在增長。

四期一年時間甚至漲了接近10%，再加上稅費的話目前的房價也要10萬/平。

雖然萬科翡翠公園的小學(xué)是自己名不見經(jīng)傳的萬科實驗小學(xué)張江校區(qū)，但是它的對口初中可是浦東比較有名的建平實驗中學(xué)張江校區(qū)。

除此以外張江還有浦東二中心分校和張江集團學(xué)校，其中張江集團學(xué)校在今年有69位學(xué)生預(yù)錄取四校、51位學(xué)生預(yù)錄取八校，可以說是名副其實的浦東一哥。

再加上今年的一紙批文讓張江集團學(xué)校搖身成為了一所公辦學(xué)校——

在民辦搖號的大環(huán)境下公辦顯然更加穩(wěn)定，招生范圍轉(zhuǎn)變?yōu)楦浇鼘谛^(qū)之后這些小區(qū)的房價特別是湯臣豪園的小戶型在今年又迎來一輪暴漲。

所以供求不平衡和教育資源，是維持張江房價的主要因素。

當(dāng)然張江的發(fā)展不可能只靠學(xué)區(qū)和饑餓營銷，回到規(guī)劃上我們也能看到張江正在努力從園區(qū)向城市轉(zhuǎn)變，目前在建的張江科學(xué)之門就是最重要的一環(huán)。

根據(jù)這里的規(guī)劃草案，兩幢雙子塔高320米，在塔周圍還將建設(shè)6棟摩天大樓除了科創(chuàng)辦公之外，還將帶有公共活動中心、綜合商場、 購物中心、體育文化中心、醫(yī)療養(yǎng)老福利等設(shè)施。

如果能夠按規(guī)劃順利落地，張江不但終于有了屬于自己的地標(biāo)，除工作以外也彌補了居住屬性的短板。

也許那個時候，這里的生活才能真正配得上這里的房價。總之我認為目前的張江科學(xué)城，只有科學(xué)還沒有城。

因為想要發(fā)展成一座城市，不可能只依靠產(chǎn)業(yè)、不可能只依靠學(xué)區(qū)，而是要在生活的各個維度都做到?jīng)]有短板。但很顯然，目前的張江短板和它的野心一樣明顯。

我想現(xiàn)在更愿意買進張江的，也只有在張江上班的人，10萬的價格對于在張江之外的人來說，顯然是不合理的，因為這個價格買到手的與其說是一個高端住宅，更像是一個昂貴的員工宿舍。

但內(nèi)部的發(fā)展資源也總會枯竭，等到張江真正有資格吸引黃浦江對岸的人來居住，我想這里才有資格被稱為傳奇吧。

好在，張江還很年輕，留給它的發(fā)展時間還有很多。

希望在未來的某一天，上海該有的華燈璀璨該有的便利生活，都會因為張江的成熟紛至沓來。

我更加希望這一天，能夠早點到來。

好了以上就是本期板塊探秘的全部內(nèi)容了，如果你覺得這期視頻做得還不錯的話不妨轉(zhuǎn)發(fā)點贊或者點個再看，最后一不要忘記訂閱我們的賬號。

還是那句話——

回歸房產(chǎn)本質(zhì)，好好享受生活。

我們下期再見。