上海張江高科技園區(qū)被譽(yù)為中國硅谷，近年來迎來雙重利好，一是部分園區(qū)納入上海自貿(mào)區(qū)，二是作為上海建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的核心載體，被納入國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。張江高科技園迎來了轉(zhuǎn)型發(fā)展的歷史性機(jī)遇。由此我們預(yù)測張江高科技園將迎來新一輪的跨越式騰飛。  
本文將重點(diǎn)介紹過去十年張江高科技園所取得的成績，側(cè)重其成長性方面的分析，同時(shí)挖掘張江高科技園運(yùn)營成功的經(jīng)驗(yàn)，包括其產(chǎn)業(yè)群的打造和創(chuàng)新服務(wù)的集成商的打造，第三部分將重點(diǎn)介紹張江綜合性國家科學(xué)中心建設(shè)，展望張江高技園未來的發(fā)展空間和潛力，最后我們將分析其產(chǎn)城融合方面的最新情況，落腳點(diǎn)在于其張江科學(xué)城的規(guī)劃和其房地產(chǎn)板塊的潛力。  
一、張江高科技園過去十年的成長性  
我們在2018年4月發(fā)布的微信專題《數(shù)字說話，看上海哪些產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)力靠前？》中，從規(guī)模性，盈利性，穩(wěn)健性，運(yùn)營效率，成長性和社會責(zé)任六個(gè)維度建立上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合實(shí)力排名指標(biāo)體系，綜合評價(jià)了上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)力。文章通過數(shù)據(jù)評價(jià)出上海張江高科技園區(qū)為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合實(shí)力第一名，在分項(xiàng)指標(biāo)中，被評為規(guī)模性、盈利性、穩(wěn)健性第一名，成長性第二名，社會責(zé)任第四名。張江高科技園過去十年取得了輝煌的成績。這里重點(diǎn)介紹過去十年張江高科的成長性。  
（一）工業(yè)總產(chǎn)值:十年的工業(yè)總產(chǎn)值的年均復(fù)合增長率為16.1%  
張江高科園區(qū)在產(chǎn)業(yè)集群打造上十年取得了引人注目的成功，工業(yè)總產(chǎn)值十年年均復(fù)合增長率為16.1%，工業(yè)總產(chǎn)值從在上海排名靠前到排名第一，實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長。2007年期工業(yè)總產(chǎn)值為299億元，至2016年為1332億元。張江高科技園在2014年開始爆發(fā)，2014年較2013年的增長率高達(dá)約40%。而這一年正是張江高科自貿(mào)區(qū)和國家要求上海建立科創(chuàng)中心的一年。  
（二）主營業(yè)務(wù)收入：十年的主營業(yè)務(wù)收入的年均復(fù)合增長率為18.0%  
  
張江高科技園的主營業(yè)務(wù)收入從2007年的290億元增長至2016年的1522億元。這也與張江高科技園大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關(guān)，目前的第三產(chǎn)業(yè)占2/3以上。  
（三）總資產(chǎn)規(guī)模：十年的總資產(chǎn)規(guī)模的年均復(fù)合增長率為16.2%  
  
張江高科技園的總資產(chǎn)規(guī)模從2007年的795億元增長至2016年的3569億元。十年復(fù)合增長率為16.2%。  
  
（四）張江高科技園企業(yè)的利潤總額：十年復(fù)合增長率為28.3%  
  
張江高科技園的入駐企業(yè)不斷增長，隨著企業(yè)入駐的增長，其利潤總額也呈現(xiàn)大幅增長，十年的復(fù)合增長率為28.3%，超過其主營業(yè)務(wù)收入的的復(fù)合增長率（18%）十個(gè)百分點(diǎn)，我們分析這主要是由于其不斷打造產(chǎn)業(yè)集群有關(guān)，形成了規(guī)模效益，使得園區(qū)企業(yè)的盈利性不斷提高。  
（五）社會責(zé)任：創(chuàng)造就業(yè)崗位十年翻了1.5倍，納稅額翻了3倍  
張江高科技園隨著園區(qū)面積的不斷擴(kuò)大，入駐企業(yè)的不斷增多，就業(yè)人員也不斷增長。就業(yè)人員數(shù)從2007年的3.4萬，擴(kuò)大到2016年的8.5萬人，納稅額也從8億，增長至2016年的35億，為上海的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。  
二、產(chǎn)業(yè)集群打造和創(chuàng)業(yè)服務(wù)集成商的打造  
（一）產(chǎn)業(yè)集群的打造  
張江高科技園區(qū)始建于1992年，是國家級的重點(diǎn)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。1999年上海市委、市政府提出“聚焦張江”戰(zhàn)略以來，張江高科技園區(qū)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。2010年，康橋工業(yè)園、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)劃入張江；2012年，周浦繁榮工業(yè)園劃入張江。目前，張江高科技園區(qū)（以下簡稱“張江園區(qū)”）地域面積約79.9平方公里，下轄張江核心區(qū)40平方公里、康橋工業(yè)區(qū)26.88平方公里、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)11.78平方公里、周浦繁榮工業(yè)園3.77平方公里。2014年12月29日，國務(wù)院決定上海市自貿(mào)區(qū)擴(kuò)區(qū)至張江片區(qū)，面積37.2平方公里，東至外環(huán)線、申江路，南至外環(huán)線，西至羅山路，北至龍東大道，為張江園區(qū)帶來了新一輪的發(fā)展機(jī)遇。  
目前，張江園區(qū)注冊企業(yè)1萬余家，擁有產(chǎn)業(yè)集群的稟賦優(yōu)勢。張江高科技園區(qū)已建立起以信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、低碳與新能源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，先進(jìn)制造業(yè)、科技金融、醫(yī)學(xué)服務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為拓展產(chǎn)業(yè)的“4+4”產(chǎn)業(yè)格局。其中，集成電路產(chǎn)業(yè)擁有中國大陸產(chǎn)業(yè)鏈最完整的集成電路布局。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是中國研發(fā)機(jī)構(gòu)最集中、研發(fā)鏈條最完善、創(chuàng)新活力最強(qiáng)、新藥創(chuàng)制成果最突出的標(biāo)志性區(qū)域。這2個(gè)產(chǎn)業(yè)是張江高科園區(qū)要繼續(xù)深耕的產(chǎn)業(yè)。  
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這里重點(diǎn)介紹2個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。  
信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)：主要包括集成電路、軟件與信息服務(wù)、光電子、消費(fèi)電子終端等，其中集成電路產(chǎn)業(yè)形成了包括設(shè)計(jì)、制造、封裝、測試、設(shè)備材料在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)值約占全國的1/3。軟件行業(yè)也聚集了大批國內(nèi)外知名軟件企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)，包括寶信軟件、美國花旗、印度INFOSYS、TATA等，全球30強(qiáng)中有8家、中國100強(qiáng)中有11家在張江設(shè)立了研發(fā)中心。  
生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：形成了從新藥研發(fā)、藥物篩選、臨床研究、中試放大、注冊認(rèn)證到量產(chǎn)上市在內(nèi)的完備創(chuàng)新鏈。園區(qū)形成新藥產(chǎn)品超過230個(gè)，新藥證書超過50個(gè)，目前正在研發(fā)藥物品種近300個(gè)。目前全球排名前10的制藥企業(yè)中，已有7家在張江設(shè)立了研發(fā)中心（如：羅氏、輝瑞、諾華），集聚相關(guān)科研機(jī)構(gòu)和研發(fā)企業(yè)400余家、40余家CRO公司。  
十三五期間上海張江核心科技園區(qū)將在已有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)上，大力發(fā)展“四新”經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建“2+4+X”。其中“2”指規(guī)模與質(zhì)量兼具的千億級新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，圍繞4G和5G技術(shù)、移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、智慧技術(shù)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、量子通訊等前沿技術(shù)領(lǐng)域；以及產(chǎn)值更高、競爭力更強(qiáng)的千億級大健康產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)揮張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)資源集聚、創(chuàng)新研發(fā)、產(chǎn)業(yè)整合以及CMO政策突破的優(yōu)勢。“4”是指：一是圍繞網(wǎng)絡(luò)游戲、數(shù)字出版、新媒體、數(shù)字教育和遠(yuǎn)程教育、動漫和影視后期制作等領(lǐng)域，促進(jìn)文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是圍繞機(jī)器人、商飛研發(fā)等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)智能技術(shù)研發(fā)和裝備制造發(fā)展；三是推進(jìn)新能源汽車零部件、新能源裝備、光伏發(fā)電、清潔煤技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用，加快張江低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展；四是推進(jìn)包括科技金融、知識產(chǎn)權(quán)代理、檢驗(yàn)檢測在內(nèi)的科技服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而“X”則是培育若干具有“互聯(lián)網(wǎng)+”和“四新”經(jīng)濟(jì)特征的新產(chǎn)業(yè)，如移動互聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人融資租賃，基因云等等。  
（二）集成服務(wù)商的打造  
上海張江（集團(tuán)）有限公司與張江高科技園區(qū)于1992年7月同日掛牌設(shè)立。作為推動上海張江高科技園區(qū)發(fā)展的重要載體，張江集團(tuán)定位于上海建設(shè)“全球科創(chuàng)中心”、“雙自聯(lián)動”背景下，打造張江科技城的主力軍，科技園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營、科技產(chǎn)業(yè)投資、創(chuàng)新服務(wù)集成商。  
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創(chuàng)新服務(wù)集成商是時(shí)間維度，指張江高科產(chǎn)業(yè)園參與到創(chuàng)業(yè)企業(yè)生命的全周期中。通過整合資源，為不同階段、不同規(guī)模的創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供集成服務(wù)。成為‘時(shí)間合伙人’，時(shí)間就是企業(yè)的生命周期，有孵化，有加速，有股改，有上市，有發(fā)展，有調(diào)整，有衰敗。創(chuàng)新服務(wù)集成商的服務(wù)維度上，張江高科技園在物理空間、產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)投資、金融資源、資本市場和公共資源六大方面形成了獨(dú)特的優(yōu)勢。  
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（1）擁有可持續(xù)發(fā)展的物理空間優(yōu)勢。這是張江高科的原始資源，目前張江高科擁有275萬平方米的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，可為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者提供可持續(xù)的空間服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，張江高科擁有人才公寓總面積接近25萬平方米，為園區(qū)最大的人才公寓提供者。張江高科還擁有上海最大建筑面積的孵化器，近10萬平方米，約300多家企業(yè)處于在孵階段。通過實(shí)體與虛擬孵化器平臺，匯聚最優(yōu)秀的創(chuàng)新項(xiàng)目，并通過探索孵投貸聯(lián)動金融服務(wù)的創(chuàng)新模式，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供定身度制的服務(wù)。  
（2）擁有產(chǎn)業(yè)集群的稟賦優(yōu)勢。張江高科技園區(qū)已建立起以信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、低碳與新能源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，先進(jìn)制造業(yè)、科技金融、醫(yī)學(xué)服務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為拓展產(chǎn)業(yè)的“4+4”產(chǎn)業(yè)格局。其中，集成電路產(chǎn)業(yè)擁有中國大陸產(chǎn)業(yè)鏈最完整的集成電路布局。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是中國研發(fā)機(jī)構(gòu)最集中、研發(fā)鏈條最完善、創(chuàng)新活力最強(qiáng)、新藥創(chuàng)制成果最突出的標(biāo)志性區(qū)域。  
（3）擁有運(yùn)作產(chǎn)業(yè)投資的增值服務(wù)優(yōu)勢。張江高科正在形成“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”的良性滾動的投資布局。張江高科建有專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，通過直投、創(chuàng)投、設(shè)立基金等方式，已經(jīng)參投了諸多項(xiàng)目。同時(shí)，積極借助銀行、證券、保險(xiǎn)、天使投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、股權(quán)投資等科技金融機(jī)構(gòu)的牽引作用，整合科技金融服務(wù)資源，借船出海，實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的投資鏈布局。  
（4）擁有銀企合作、投貸聯(lián)動的金融資源優(yōu)勢。在多層次資本市場方面，張江高科已經(jīng)開始建立滿足產(chǎn)業(yè)鏈上不同成長階段企業(yè)所需多級、多元投融資服務(wù)體系?，F(xiàn)階段張江園區(qū)開發(fā)多種企業(yè)孵化模式，并成立了多家創(chuàng)投平臺和產(chǎn)業(yè)基金。。張江高科積極探索與銀行、券商、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)開展合作，利用其金融資源和專業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合張江高科產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，為科技創(chuàng)新主體提供孵、投、貸、保聯(lián)動金融服務(wù)。  
（5）擁有對接多層次資本市場的通道優(yōu)勢。A股主板、創(chuàng)業(yè)板、新三板、股交中心及其科創(chuàng)板形成了張江高科對接多層次資本市場的通道。  
（6）擁有整合公共平臺資源的集成優(yōu)勢。目前張江高科資產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)部38名員工，人均管理物業(yè)面積超過3萬平方米，這支團(tuán)隊(duì)擁有充分整合政府公共平臺資源的能力。通過與張江管委會、行業(yè)協(xié)會、公共媒體等保持良好的合作關(guān)系，完善園區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍，集聚各類資源齊聚張江，助力園區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動的開展。  
三、張江綜合性國家科學(xué)中心打造  
目前上海建科創(chuàng)中心，張江綜合性國家科學(xué)中心建設(shè)是核心任務(wù)。綜合性國家科學(xué)中心是國家科技領(lǐng)域競爭的重要平臺，是國家創(chuàng)新體系建設(shè)的基礎(chǔ)平臺。建設(shè)綜合性國家科學(xué)中心，有助于匯聚世界一流科學(xué)家，突破一批重大科學(xué)難題和前沿科技瓶頸，顯著提升中國基礎(chǔ)研究水平，強(qiáng)化原始創(chuàng)新能力。目前我國有三個(gè)國家科學(xué)中心，即上海張江綜合性國家科學(xué)中心、合肥綜合性國家科學(xué)中心、北京懷柔綜合性國家科學(xué)中心已獲批。  
上海政府正加快推進(jìn)大科學(xué)設(shè)施建設(shè)，立足服務(wù)國家戰(zhàn)略、結(jié)合上海自身優(yōu)勢，抓項(xiàng)目的立項(xiàng)、落地、建設(shè)和啟用，按照綜合集成、學(xué)科交叉、功能融合、機(jī)制創(chuàng)新的原則，抓緊籌建張江國家實(shí)驗(yàn)室。  
在上海張江綜合性國家科學(xué)中心，上海光源、國家蛋白質(zhì)科學(xué)研究（上海）設(shè)施、上海超級計(jì)算中心已經(jīng)建設(shè)完成，正在不斷產(chǎn)出成果。自由電子激光裝置、超強(qiáng)超短激光裝置、水窗自由電子激光平臺、SXFEL用戶站。未來，一系列大科學(xué)裝置也將在上海陸續(xù)建成。  
2017年，圍繞張江綜合性國家科學(xué)中心建設(shè)，上海已開工建設(shè)了37個(gè)項(xiàng)目，2018年還將開工建設(shè)一批新項(xiàng)目，包括海底科學(xué)觀測網(wǎng)、燃?xì)廨啓C(jī)試驗(yàn)裝置等。2018年張江綜合性國家科學(xué)中心建設(shè)將加強(qiáng)生命科學(xué)、量子科學(xué)等領(lǐng)域前瞻布局，還將新建北斗導(dǎo)航、機(jī)器人、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、低碳技術(shù)、臨床研究等共性技術(shù)研發(fā)與轉(zhuǎn)化平臺。張江科學(xué)城將開工建設(shè)硬X射線電子激光裝置等一批重大項(xiàng)目。同時(shí)，為上海光源二期、軟X射線自由電子激光、超強(qiáng)超短激光裝置、活細(xì)胞成像平臺等項(xiàng)目提供配套服務(wù)工作。一系列的“加快”，是為了加速推進(jìn)張江地區(qū)成為全球光子科學(xué)研究綜合能力最強(qiáng)的大科學(xué)設(shè)施集聚地之一，這也正是建設(shè)國家科學(xué)中心的核心力量和基礎(chǔ)支撐。  
四、產(chǎn)城融合：張江科學(xué)城的規(guī)劃和張江的房地產(chǎn)  
作為上海國家科學(xué)中心的重要載體的上?？茖W(xué)城的行動方案于在2018年2月正式出爐?！秾?shí)施行動方案》總體目標(biāo)：以國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)張江科學(xué)城，打造世界級科技創(chuàng)新中心的增長極；進(jìn)一步聚焦戰(zhàn)略發(fā)展方向，聚焦空間布局，聚焦解決突出問題，以“科學(xué)特征明顯、科技要素集聚、環(huán)境人文生態(tài)、充滿創(chuàng)新活力”為理念，積極推進(jìn)張江科學(xué)城規(guī)劃實(shí)施?！秾?shí)施行動方案》指出，力爭到2020年，初步建成世界一流的張江科學(xué)城基本框架，其中，包括兩個(gè)“注重”：注重集中度與顯示度、注重產(chǎn)城融合。  
（一）張江科學(xué)城概況  
張江科學(xué)城規(guī)劃范圍北至龍東大道、東至外環(huán)－滬蘆高速、南至下鹽公路、西至羅山路－滬奉高速，兼顧國家量子中心等重大科技基礎(chǔ)設(shè)施要求，總面積約94平方公里。  
張江科學(xué)城以張江高科技園區(qū)為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為中國乃至全球新知識、新技術(shù)的創(chuàng)造之地、新產(chǎn)業(yè)的培育之地；成為以國內(nèi)外高層次人才和青年創(chuàng)新人才為主，以科創(chuàng)為特色，集創(chuàng)業(yè)工作、生活學(xué)習(xí)和休閑娛樂為一體的現(xiàn)代新型宜居城區(qū)和市級公共中心；成為科研要素更集聚、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)更活躍、生活服務(wù)更完善、交通出行更便捷、生態(tài)環(huán)境更優(yōu)美、文化氛圍更濃厚的世界一流科學(xué)城。  
張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃形成“一心一核、多圈多點(diǎn)、森林繞城”的布局結(jié)構(gòu)。  
“一心”即依托川楊河兩岸地區(qū)和國家實(shí)驗(yàn)室，形成以科創(chuàng)為特色的市級城市副中心；  
“一核”即結(jié)合南部國際醫(yī)學(xué)園區(qū)，形成南部城市公共活動核心區(qū)；  
“多圈”即依托以軌道交通為主的公共交通站點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)多中心組團(tuán)式集約緊湊發(fā)展；  
“多點(diǎn)”即結(jié)合辦公、廠房改造設(shè)置分散、嵌入式眾創(chuàng)空間；  
“森林繞城”即連接北側(cè)張家浜和西側(cè)北蔡楔形綠地、東部外環(huán)綠帶和生態(tài)間隔帶、南側(cè)生態(tài)保育區(qū)形成科學(xué)城繞城林帶。  
張江科學(xué)城將建設(shè)成以科創(chuàng)為特色的城市副中心  
張江科學(xué)城的新定位，使其有足夠的空間來完善城市功能?！秾?shí)施行動方案》顯示，張江西北片區(qū)將推進(jìn)城市更新，增加路網(wǎng)密度，減小街坊尺度，提高土地集約節(jié)約利用水平，完善公共服務(wù)配套，實(shí)現(xiàn)單一產(chǎn)業(yè)園區(qū)向綜合城市社區(qū)轉(zhuǎn)變。  
此外，張江科學(xué)會堂、未來公園、張江科學(xué)城圖書館、張江科學(xué)城美術(shù)館等地標(biāo)性、導(dǎo)向性項(xiàng)目，將結(jié)合會議中心、會展中心、政務(wù)服務(wù)、商務(wù)辦公等設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)科創(chuàng)辦公、科技金融等城市公共服務(wù)功能，打造以科創(chuàng)為特色的城市副中心。  
張江科學(xué)城還將推進(jìn)落實(shí)上科大附屬學(xué)校、張江中區(qū)中小學(xué)、張江中區(qū)幼兒園、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)配套幼兒園、腫瘤醫(yī)院醫(yī)學(xué)中心、國家兒童醫(yī)學(xué)中心（上海）等項(xiàng)目，布局高質(zhì)量的基礎(chǔ)教育資源和醫(yī)療資源。同時(shí)，張江科學(xué)城還將打造面向外籍人士、科研工作者與青年創(chuàng)新人才等群體的現(xiàn)代化社區(qū)，提高科學(xué)城就業(yè)人口在當(dāng)?shù)鼐幼〉谋壤屓瞬旁趶埥残墓ぷ?、舒心生活，全心投入?chuàng)新創(chuàng)業(yè)。  
（二）張江高科技園的房地產(chǎn)  
張江以往產(chǎn)城融合做的不到位，住宅用地比較少，最新的張江科學(xué)城用地結(jié)構(gòu)調(diào)整將調(diào)整，規(guī)劃教育科研用地比例不小于21％；居住用地比例約20％；文化、體育等公共設(shè)施和綠地比例不少于16％。進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、公共設(shè)施用地的兼容性和彈性，綜合用途比例可研究提高到20％至30％。規(guī)劃范圍內(nèi)新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅，滿足科學(xué)家和科創(chuàng)人才需求；就地動遷安置房不超過30萬平方米。920萬平方米的新增住宅面積將大幅提高張江的產(chǎn)城融合度。  
目前張江的房地產(chǎn)開發(fā)吸收了萬科等開發(fā)商進(jìn)入，但品牌房企進(jìn)入不多，這是因?yàn)閺埥^去幾年的住宅用地供應(yīng)很少。但隨著張江科學(xué)城的規(guī)劃，未來新增920萬平方米的住宅，其中租賃住宅890萬平方米，租賃住宅開發(fā)商在張江將大有可為。從2012年到2017年看，張江板塊的商品住宅的銷售面積年均為10.4萬平方米，供應(yīng)面積年均為8.9萬平方米，整體來看張江板塊的商品住宅供不應(yīng)求。年銷供比在1以上的年份較多，特別是2017年銷供比達(dá)到1.7.商品住宅2017年的均價(jià)為73944元/平方米。  
數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院  
張江板塊的商品住宅可售面積近年來逐漸下降，從2012年的13.56萬平方米下降到2017年的6.44萬平方米，未來張江板塊的商品住宅將繼續(xù)供不應(yīng)求，由于張江未來銷售型商品住宅供地有限，張江板塊的住宅產(chǎn)品將保持稀缺。  
展望  
張江高科技園隨著國家科學(xué)中心的打造和張江科學(xué)城的規(guī)劃，以及自貿(mào)區(qū)的利好，產(chǎn)業(yè)集群將不斷壯大，未來有望成為世界矚目的中國的硅谷，多個(gè)項(xiàng)目為例世界科技前沿，張江高科技園未來將得到跨越式的騰飛。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，張江的租賃住宅市場將有較大機(jī)會。