一 、購買環(huán)節(jié)
1、繳稅情況
無論是以個(gè)人還是企業(yè)名義購買寫字樓，均按照3%的稅率征收契稅。此外，還有0.05%的印花稅和產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、權(quán)證登記費(fèi)等其他費(fèi)用。
小樓看中的寫字樓，享受印花稅減半征收政策后，交易環(huán)節(jié)需繳稅費(fèi)用為：
1000x3%+1000x0.05%×50%=30.25萬元
2、購房資質(zhì)
商業(yè)地產(chǎn)不似住宅般嚴(yán)格限購，但也并非可自由購買。北京、上海等少數(shù)城市對購買寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)提出限制，如：港澳臺及外籍人士不能購買商業(yè)辦公用房；部分區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目只能出售給企事業(yè)單位、社會組織等等。遇此情況，只能通過在當(dāng)?shù)爻闪⒐净蜣k事處、代表處等方式“曲線”購買寫字樓。
3、貸款辦理
購買寫字樓可以辦理按揭貸款，貸款比例不超過50%，年息基本在5%-7%之間。當(dāng)前不少商業(yè)銀行已暫停對個(gè)人購買商辦物業(yè)的貸款發(fā)放，所以貸款有一定難度，需要妥善準(zhǔn)備材料并挑選合適的銀行。
商業(yè)銀行基本上不辦理企業(yè)購買寫字樓的按揭業(yè)務(wù)，如果以企業(yè)名義購買寫字樓，大多只能選擇付全款的方式。如果企業(yè)想將此樓作抵押貸款，也是要先付全款買下之后才能進(jìn)行。
二、持有環(huán)節(jié)
寫字樓購買之后有自用和出租兩大用途，需要繳納房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、增值稅、附加費(fèi)、土地使用稅等費(fèi)用。但寫字樓用途不同，繳稅方式也不同。如房產(chǎn)稅，有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式：
從價(jià)計(jì)征：年納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%~30%)×1.2%
從租計(jì)征：年納稅額=年租金收入×12%
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》
第三條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
1、企業(yè)自用：
個(gè)人購買的寫字樓，無法以個(gè)人名義自用，需出租給自家企業(yè)用于經(jīng)營；企業(yè)購買的寫字樓，如果自用，需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用。
①房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×(1-10%~30%)×1.2%
②土地使用稅：實(shí)際占用的土地面積×適用稅額
小樓如果以公司名義購買寫字樓后自用，需繳納房產(chǎn)稅為：
1000×（1-20%）×1.2%=9.6萬元
值得注意的是，以企業(yè)名義購買寫字樓可享受稅收抵扣的優(yōu)惠政策。企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票，增值稅作為企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
小樓公司購買的寫字樓可抵消企業(yè)所得稅費(fèi)用為：
1000×25%=250萬元
（假設(shè)按照無殘值下，折舊總計(jì)可抵所得稅為250萬元，抵消每年房產(chǎn)稅9.6萬，大概可抵26年）
2、個(gè)人出租：
以個(gè)人名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用。
①增值稅： 5%
自然人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
②附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額。
城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％）
教育費(fèi)附加＝增值稅×3%
地方教育附加＝增值稅×2%
……
③個(gè)人所得稅：（租金收入-稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）×（1-20%）×20%
財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/i>
(1)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。
(2)向出租方支付的租金。
(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
(4)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。
④房產(chǎn)稅：從租計(jì)征，稅率為12%
⑤土地使用稅：實(shí)際占用的土地面積×適用稅額
⑥印花稅：租賃金額×0.1%
如果小樓將個(gè)人名義購買的寫字樓用于出租，獲取60萬元的年租金，且享受增值稅免征、房產(chǎn)稅和印花稅減半征收等優(yōu)惠政策，在不考慮土地使用稅、不考慮修繕等扣除費(fèi)用的前提下，其一個(gè)年度內(nèi)合計(jì)需繳納稅費(fèi)為：
60x（1-20%）x20%（個(gè)人所得稅）+60x12%x50%（房產(chǎn)稅）+60x0.1%×50%（印花稅）=13.23萬元
3、企業(yè)出租
以企業(yè)名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用。
在計(jì)算企業(yè)出租寫字樓應(yīng)納稅額時(shí)，需要區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人可享受相應(yīng)的減稅降費(fèi)政策，如增值稅免征、房產(chǎn)稅減半等等。
由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)為年應(yīng)征增值稅銷售額500萬元及以下。
①增值稅：9%或5%
一般納稅人出租不動產(chǎn)，增值稅適用稅率為9%；
小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。
②附加稅：計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額
城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％）
教育費(fèi)附加＝增值稅×3%
地方教育附加＝增值稅×2%
③企業(yè)所得稅：按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅
④房產(chǎn)稅：從租計(jì)征，稅率為12%
⑤土地使用稅：實(shí)際占用的土地面積×適用稅額
⑥印花稅：租賃金額×0.1%
如果小樓公司將企業(yè)名義購買的寫字樓用于出租，獲取60萬元的年租金，且享受增值稅免征、房產(chǎn)稅和印花稅減半征收等優(yōu)惠政策，在不考慮土地使用稅、不考慮修繕等扣除費(fèi)用的前提下，其一個(gè)年度內(nèi)合計(jì)需繳納稅費(fèi)為：
60x25%（企業(yè)所得稅）+60x12%x50%（房產(chǎn)稅）+60x0.1%×50%（印花稅）=18.63萬元
三、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓
個(gè)人轉(zhuǎn)讓寫字樓，需繳納增值稅、附加稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅等費(fèi)用。
①增值稅：5%
②附加稅：計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額
③土地增值稅：（差額-本次繳納增值稅）×（30%-60%）
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，稅率分別為30%、40%、50%、60%。
④個(gè)人所得稅：（差額-本次繳納增值稅-土地增值稅）×20%
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅，以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。
⑤印花稅：成交價(jià)0.05%
小樓以1000萬元購入寫字樓，以1500萬價(jià)格轉(zhuǎn)讓寫字樓，需繳納以下稅費(fèi)
· 增值稅：（1500-1000）x5%=25萬元
· 土地增值稅：（500-25）×30%=142.5萬元
· 個(gè)人所得稅：（500-25-142.5）×20%=66.5萬元
· 印花稅：1500×0.05%=0.75萬元
合計(jì)需繳納稅費(fèi)為：25+142.5+66.5+0.75=234.75萬元
2、企業(yè)轉(zhuǎn)讓
企業(yè)轉(zhuǎn)讓寫字樓，需繳納增值稅、附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等費(fèi)用。
①增值稅：9%或5%
②附加稅：計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額
③土地增值稅：（差額-本次繳納增值稅）×（30%-60%）
④企業(yè)所得稅：（差額-本次繳納增值稅-土地增值稅）×25%
⑤印花稅：成交價(jià)0.05%
小樓公司以1000萬元購入寫字樓，以1500萬價(jià)格轉(zhuǎn)讓寫字樓，需繳納以下稅費(fèi)
· 增值稅：（1500-1000）x5%=25萬元
· 土地增值稅：（500-25）×30%=142.5萬元
· 企業(yè)所得稅：（500-25-142.5）×25%=83.125萬元
· 印花稅：1500×0.05%=0.75萬元
合計(jì)需繳納稅費(fèi)為：25+142.5+83.125+0.75=251.375萬元
對外轉(zhuǎn)讓時(shí)，個(gè)人和公司付出的增值稅、所得稅不同，享受的附加稅減免政策也不同。整體來看，以個(gè)人名義購買的寫字樓在轉(zhuǎn)讓時(shí)更加劃算。
總結(jié)
如果寫字樓是自用，則以企業(yè)名義購買更劃算。以個(gè)人名義購入后再出租給自己設(shè)立的公司使用，會涉及更多稅收，且不可抵扣企業(yè)進(jìn)項(xiàng)增值稅。
如果寫字樓專用于出租，以個(gè)人名義購買寫字樓的稅收成本會更有優(yōu)勢，但還是需要權(quán)衡企業(yè)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)利弊再來判斷。隨著國家對小微企業(yè)的扶持力度與日俱增，各地也在相繼推出增值稅和房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策。
如果購買寫字樓是希望通過買賣賺差價(jià)獲取收益，則放到個(gè)人名下更劃算，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)時(shí)更省稅，沒有必要特意成立新公司來購樓。
當(dāng)然，也得兼顧一下資金情況。如果手頭實(shí)在無法付全款購買，就只能嘗試以個(gè)人名義申請按揭貸款了；倘若投資金額龐大（如：高于2000萬），那就還是建議選擇以公司名義購買——通過公司股權(quán)交易來轉(zhuǎn)讓物權(quán)，不僅風(fēng)險(xiǎn)更低，還可以節(jié)省不少稅費(fèi)呢。
注：本文僅供參考，各地有增值稅免征、房產(chǎn)稅減半征收等稅收優(yōu)惠政策和不同的稅收方式，詳情請咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門。
