1.確定需求  

預(yù)算有限，就沒(méi)必要租在市中心昂貴的地方；員工100人，就沒(méi)必要租1000人的辦公室。為了避免成為冤大頭，租寫(xiě)字樓首先就是要確定自己的需求。  

#預(yù)算控制  

明確自己的預(yù)算與能接受的價(jià)格底線(xiàn)。由于不少業(yè)主不會(huì)以標(biāo)準(zhǔn)形式進(jìn)行報(bào)價(jià)，所以租戶(hù)需要謹(jǐn)慎對(duì)比各辦公樓的租賃意向書(shū)。需要明確自己的租金、物業(yè)等其他各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算。  

#租賃面積  

員工的數(shù)量和空間利用方式是決定面積需求的關(guān)鍵因素，可以根據(jù)現(xiàn)有員工數(shù)量及未來(lái)的團(tuán)隊(duì)擴(kuò)充計(jì)劃來(lái)選擇合適的辦公樓。  

#辦公選址  

理想的辦公選址及周邊環(huán)境和配套設(shè)施不僅能提升企業(yè)形象，也有助于提高員工的工作效率。因此，地段的選擇也十分重要。在租賃前需要明確自己想租的區(qū)域，對(duì)交通和周邊環(huán)境的需求。  

2.市場(chǎng)研究和分析  

和租房子一樣，光是“APP上談兵”肯定是不太夠，畢竟這年頭眼見(jiàn)都不一定為實(shí)了，光從幾張精修照片上就更是看不出什么了。所以奔赴“一線(xiàn)”實(shí)地考察非常重要。  

所謂知己知彼百戰(zhàn)不殆，當(dāng)對(duì)自己的需求有了充分的了解后，接下來(lái)需要做的就是全面且深入的市場(chǎng)調(diào)研，實(shí)地考察各個(gè)備選的辦公樓，看看是否符合自己在的需求。  

比如，辦公樓的質(zhì)量如何，裝修風(fēng)格如何，公共設(shè)施是否完善，物業(yè)是否配套齊全等等。這些因素都會(huì)切實(shí)影響到之后的辦公體驗(yàn)，所以一定要在考察時(shí)就把各項(xiàng)問(wèn)題確認(rèn)清楚。  

3.談判策略和邀約函  

經(jīng)過(guò)第二步的實(shí)地考察與多方比較后，租戶(hù)也能從各位候選人中選出心儀的幾個(gè)了。當(dāng)確定好自己的目標(biāo)后，就需要和各個(gè)業(yè)主分別展開(kāi)談判。  

一般來(lái)說(shuō)，談判方式主要有中介和業(yè)主進(jìn)行談判以及客戶(hù)親自與業(yè)主談判兩種。而談判團(tuán)隊(duì)通常是由經(jīng)辦人、經(jīng)理和總經(jīng)理組成，由于寫(xiě)字樓租賃算是比較大的決策行為，所以談判過(guò)程需要逐步推進(jìn)。  

在與多個(gè)項(xiàng)目談判之后，將進(jìn)行決策，選擇合適的候選人。  

4.租賃條件分析和條款確定  

當(dāng)確定了自己想要租賃的寫(xiě)字樓后，租戶(hù)就需要與業(yè)主確定租賃條款，簽署租賃意向書(shū)，并繳納租賃保證金。常見(jiàn)的租賃條款要點(diǎn)主要有以下幾種需要注意：  

#主體條款  

其中需要關(guān)注出租方和承租方的簽約主體。  

#租金及公共事業(yè)費(fèi)條款  

其中包括租金條款，公共事業(yè)費(fèi)條款（租戶(hù)需要支付的水、電、煤氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用）。  

#保證金條款  

租賃保證金是為保證租賃合同的履行，租戶(hù)按照租金一定比例付給業(yè)主的擔(dān)保金。保證金的條款主要包括保證金的金額和支付方式，抵扣和沒(méi)收保證金的條件，以及保證金的返還等幾項(xiàng)。  

#物業(yè)服務(wù)條款  

包括費(fèi)用收取主體，物業(yè)費(fèi)的發(fā)票和收據(jù)等款項(xiàng)。  

除了以上這幾種，還有房屋使用條款、裝修條款、交付條款等等多項(xiàng)，這些內(nèi)容都需要和業(yè)主進(jìn)行一一確認(rèn)才行。  

5.審批流程和合同談判  

下面就是由租戶(hù)的法律顧問(wèn)審閱租賃合同，與業(yè)主洽談并確認(rèn)合同文本。簽署合同并繳納全額保證金和首期租金。注冊(cè)租賃合同（如需要）并支付相關(guān)稅費(fèi)。  

裝修準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)  

首先，需要擬定大樓硬件設(shè)施的盡職調(diào)查方案。之后需要對(duì)辦公樓進(jìn)行硬件設(shè)施的調(diào)查。  

在調(diào)查完成后，根據(jù)辦公場(chǎng)所的功能需求設(shè)計(jì)“裝修平面草圖”，深化設(shè)計(jì)方案并與相關(guān)部門(mén)初步溝通，選定項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)設(shè)計(jì)要求購(gòu)置辦公家具及其他相關(guān)設(shè)備。同時(shí)施工單位需要取得相關(guān)施工許可證照。  

裝修期、項(xiàng)目管理  

在準(zhǔn)備工作完成之后，正式開(kāi)展室內(nèi)裝修工程。裝修進(jìn)程中需要確保裝修工程符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，如果有的話(huà)，需要獲取相關(guān)的批文。  

交付  

根據(jù)辦公場(chǎng)所的面積不同，所需的交付時(shí)間也不同。  

一般來(lái)說(shuō)，面積在1000平米以下施工期需要1個(gè)月；1000-3000平米之間，施工期需1-2個(gè)月；面積在3000-8000平米之間，施工期需2-3個(gè)月；大于8000平米，則需要至少3個(gè)月。